物权保护纠纷 （2017）粤01民终4263号

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。亦即，在法院查封后再出租房屋的，租赁合同对经执行拍卖房屋受让人不具有约束力。本案中，涉讼房屋早已于2015年2月9日被一审法院查封，并于2015年8月18日被一审法院执行拍卖，其后才于2015年12月8日出租给钟国彬。根据上述法律规定，钟国彬与原产权人温某红签订的租赁合同，对经执行拍卖受让涉讼房屋的欧力思不具有约束力。欧力思作为涉讼房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故欧力思要求钟国彬及同住人员腾空交还涉讼房屋，并支付房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，于2017年1月5日判决：一、

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。亦即，在法院查封后再出租房屋的，租赁合同对经执行拍卖房屋受让人不具有约束力。本案中，涉讼房屋早已于2015年2月9日被一审法院查封，并于2015年8月18日被一审法院执行拍卖，其后才于2015年12月8日出租给钟国彬。根据上述法律规定，钟国彬与原产权人温某红

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4263号上诉人（原审被告）：钟国彬，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧力思，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人钟国彬因与被上诉人欧力思物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11148号民事判决，……