物业服务合同纠纷 （2016）豫03民终1122号

被告在洛阳市凯悦雅园小区业主委员会未成立的情况下，与开发商洛阳凯悦房地产置业有限公司签订有《前期物业服务合同》，虽未与二原告签订物业服务合同，但实际提供了管理和服务，双方形成物业服务合同关系。被告基于合同对小区负有一定的安全防范义务，根据目前我国物业管理相关法规，该安保义务除有特别约定外仅限为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，是有限的、相对的，并非全面的、绝对的。本案中，原告应就被告对其停放在小区内的车辆有保管义务或在履行安保义务上存在重大过错承担举证责任。经庭审查明，二原告丢失的车辆停放在自家楼道门口，车辆管理权还是由二原告掌控，车辆的占有并没有实际发生转移，二原告可随时使用车辆而无须经被告同意，被告与二原告或开发商洛阳凯悦房地产置业有限公司之间也并未就车辆的保管有特别约定，故原、被告之间不存在车辆保管合同关系。二原告虽提供的数名证人证言来证明被告在管理上存在过错，但证人均未出庭作证接受质询，没有证明效力，不能证明被告在履行安保义务时存在重大过错。综上，二原告应承担举证不能的不利后果，对其诉讼请求该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、国务院《物业管理条例》

被告在洛阳市凯悦雅园小区业主委员会未成立的情况下，与开发商洛阳凯悦房地产置业有限公司签订有《前期物业服务合同》，虽未与二原告签订物业服务合同，但实际提供了管理和服务，双方形成物业服务合同关系。被告基于合同对小区负有一定的安全防范义务，根据目前我国物业管理相关法规，该安保义务除有特别约定外仅限为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，是有限的、相对的，并非全面的、绝对的。本案中，原告应就被告对其停放在小区内的车辆有保管义务或在履行安保义务上存在重大过错承担举证责任。经庭审查明，二原告丢失的车辆停放在自家楼道门口，车辆管理权还是由二原告掌控，车辆的占有并没有实际发生转移，二原告可随时使用车辆

河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终1122号上诉人（原审原告）：翟超群。上诉人（原审原告）：智海。二上诉人共同委托代理人：翟进喜。被上诉人（原审被告）：洛阳乐达物业管理有限公司。住所地：洛阳市涧西区建设路**号*楼4门。法定代表人：王东丽，该公司经理。委托代理人：牛天英，该公司员工。委托代理人：张万云，该公司法律顾问。上诉人翟超群、智海因与被上诉人洛阳乐达物业管理有限……