物业服务合同纠纷 （2020）沪01民终11968号

不凡公司与上海市浦东新区XX小区业主大会签订的《物业服务合同》依法成立，对包括辰欣公司在内的小区全体业主均具法律约束力。不凡公司在提供物业管理服务的同时，有权按合同约定向小区业主收取物业服务费。系争房屋虽在地理位置上具有相对独立性，但系争房屋的供水、水箱、排污管道等设备设施与系争小区内的其他物业相通，故系争房屋在事实上不可能独立于小区其他物业，而应属于系争小区物业的组成部分。根据相关法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，辰欣公司作为整个小区业主之一，无论其使用系争房屋经营酒店期间自行配备的物业服务如何完善，亦依法无权独立于小区物业服务之外。根据《物业服务合同》的约定，不凡公司作为系争小区的物业服务单位应对物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，而系争房屋的使用人与案外人所签订的《协议书》《上海市浦东新区单位生活垃圾清运服务合同》及《电梯保养合同》等，内容大多出于酒店经营需要，不能也不应替代不凡公司为小区共用部位、共用设施设备等所提供的服务，且不凡公司无法进入系争房屋及周边区域提供物业管理服务系由于系争房屋实际用作了酒店经营，主要责任并不在不凡公司，故不

不凡公司与上海市浦东新区XX小区业主大会签订的《物业服务合同》依法成立，对包括辰欣公司在内的小区全体业主均具法律约束力。不凡公司在提供物业管理服务的同时，有权按合同约定向小区业主收取物业服务费。系争房屋虽在地理位置上具有相对独立性，但系争房屋的供水、水箱、排污管道等设备设施与系争小区内的其他物业相通，故系争房屋在事实上不可能独立于小区其他物业，而应属于系争小区物业的组成部分。根据相关法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，辰欣公司作为整个小区业主之一，无论其使用系争房屋经营酒店期间自行配备的物业服务如何完善，亦依法无权独立于小区物业服务之外。根据《物业服务合同》的约定，不凡公

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11968号上诉人（原审被告）：上海辰欣置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区三林镇三鲁公路7577号。法定代表人：包剑杰，总经理。委托诉讼代理人：孙发唐，上海市海上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海不凡物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇车站路22号203室。法定代表人：张月师，总经理。委托诉讼代理人：张弘强，男，该……