房屋买卖合同纠纷 （2018）浙01民终979号
裁判要旨
涉案三方当事人签订的《购房意向合同》，意思表示真实，内容不悖法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。合同签订后，买方祝祺斌已按约履行了义务，但卖方徐乐珍基于不能归责于买方的原因，未在协议约定期限内签署《杭州市房屋转让合同》，且案涉房屋目前仍登记在案外人名下，造成合同目的无法实现，故应认定其构成违约，需承担相应的违约责任。徐乐珍、鑫佳公司明确表示同意解除《购房意向合同》，故对于祝祺斌要求解除合同的诉讼请求，予以支持。双方在合同中既约定了定金罚则，又约定了违约金条款，祝祺斌同时主张返还定金和违约金两项显然过高，应予调整。当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应以造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方签订合同时祝祺斌已明知案涉房屋系案外人所有，徐乐珍并不享有房屋所有权，该客观因素合同三方对此有过磋商，故祝祺斌在购买房屋过程中亦存在过错，徐乐珍的主观过错程度可适当减轻认定。祝祺斌购房意向金仅为20000元，其为履约准备付出的代价也相应较低，故徐乐珍的违约行为给祝祺斌造成的实际损失相对较轻，祝祺斌并无充分证据
摘要
祝祺斌、徐乐珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 房屋买卖合同纠纷
正文（节选）
浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终979号 上诉人（原审原告）：祝祺斌，男，1988年11月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：朱民强，浙江民衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐乐珍，女，1981年12月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：陈炜，浙江泽大律师事务所律师。 原审被告：杭州鑫佳……