物业服务合同纠纷 （2016）苏02民终2706号

本案争议焦点有：一、禁止封闭阳台的条款是否有效；二、费园封闭阳台的行为是否适当。关于争议焦点一，依据国务院颁发的《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。费园在购房时签署的《商品房买卖合同》中附件四补充条款第六条约定“未经物业管理公司同意，买受人不得擅自封闭入户花园、露台或阳台”，表明开发商在出售商品房时提出了封闭阳台的限制，即对购房者购买房屋附加了条件，费园作为购房者在合同上签字即同意了开发商出售房屋所附的条件，故费园应当遵守合同中不得封闭阳台的约定。费园购房后作为业主签署的《临时管理规约》中约定“本物业管理区域内禁止下列行为：3、……封闭规划确定的阳台4、在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台等）安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳棚、花架、广告牌等”，费园签署的《装修管理服务协议书》中约定“禁止封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。”，费园同时签署了《承诺书》“本人确认已详细阅读绿城开发公司制定的《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约”，另外双方在签署的《前期

本案争议焦点有：一、禁止封闭阳台的条款是否有效；二、费园封闭阳台的行为是否适当。关于争议焦点一，依据国务院颁发的《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。费园在购房时签署的《商品房买卖合同》中附件四补充条款第六条约定“未经物业管理公司同意，买受人不得擅自封闭入户花园、露台或阳台”，表明开发商在出售商品房时提出了封闭阳台的限制，即对购房者购买房屋附加了条件，费园作为购房者在合同上签字即同意了开发商出售房屋所附的条件，故费园应当遵守合同中不得封闭阳台的约定。费园购房后作为业主签署的《临时管理规约》中约定“本物业管理区域内禁止下列行为：3

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终2706号上诉人（原审被告）：费园。被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。法定代表人杨掌法，该公司总经理。委托诉讼代理人孙华兵，浙江东辰律师事务所律师。委托诉讼代理人虞露洁，浙江东辰律师事务所实习律师。上诉人费园因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）物业服……