物业服务合同纠纷 （2019）苏01民终7726号

《北外滩水城第十四街区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同变更协议》系建设单位依法与苏宁物业签订的前期物业服务合同，对包括本案袁绪保在内的所有北外滩水城第十四街区业主具有法律约束力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算……”。不动产登记资料载明北外滩水城第十四街区7幢5单元110（含地下夹层）室建筑面积为196.26㎡、套内建筑面积162.63㎡，该196.26㎡即袁绪保依法享有的专有部分面积。196.26㎡中包含近34㎡的袁绪保无法独自享有的公摊面积，对于共有部分袁绪保作为业主都需要与专有部分交纳相同标准的物业费，袁绪保能独立的排他使用的储藏室却要区别对待，此逻辑

《北外滩水城第十四街区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同变更协议》系建设单位依法与苏宁物业签订的前期物业服务合同，对包括本案袁绪保在内的所有北外滩水城第十四街区业主具有法律约束力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7726号上诉人(原审被告)：袁绪保，男，1972年7月12日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李丰，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京苏宁物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：倪培玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：查根深，江苏东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟国，江苏东南律师……