物业服务合同纠纷 （2019）黔01民终2326号

本案的争议焦点有三，一是原、被告之间是否形成了事实物业服务关系，二是本案是否已过诉讼时效，三是物业服务费、违约金的认定。关于焦点一，所谓事实物业服务关系，是指物业服务企业与业主之间无物业服务合同约定但物业服务企业又实际为业主提供了物业服务的一种关系。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。于本案而言，在绿地联盛国际小区业主、业主大会未选聘物业服务企业时，原告深圳物业公司与绿地集团（贵阳）置业有限公司在2013年3月19日签订的《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对绿地联盛国际小区全体业主均具有约束力。对此，被告辩称其不清楚原告是小区物业，没有接受过原告的物业服务。虽原告未能提出证据证明其告知

本案的争议焦点有三，一是原、被告之间是否形成了事实物业服务关系，二是本案是否已过诉讼时效，三是物业服务费、违约金的认定。关于焦点一，所谓事实物业服务关系，是指物业服务企业与业主之间无物业服务合同约定但物业服务企业又实际为业主提供了物业服务的一种关系。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终2326号上诉人（原审被告）：胡德才，男，1956年10月6日出生，住贵州省贵阳市观山湖区，委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁滕滕，贵州合敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司,住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人……