物业服务合同纠纷 （2019）沪02民终1577号

鸿联物业与世纪大酒店签订的《前期物业服务合同》，以及鸿联物业与亚太迪趣公司、世纪大酒店签订的《三方协议》经法院生效判决认定应继续履行，故《前期物业服务合同》及《三方协议》对上海虹口世纪大酒店2号楼全体业主均具有约束力。刘秀娥自2017年1月20日起登记为上海虹口世纪大酒店2号楼1202室房屋的产权人，成为楼内业主，理应按约支付物业费。然而，鸿联物业因与案外人的纠纷，自2016年7月起，发生了案外人强行占据物业管理区域，径自行使物业管理职权等情况，导致了物业管理区域内的公共秩序在一定程度上的混乱。到鸿联物业通过诉讼获得生效判决支持，恢复物业管理秩序，已时届2018年春节前后。该情况虽系案外人原因所引发，但客观上导致鸿联物业无法按约完善地提供物业管理服务，也对业主的生活造成了一定程度的困扰。故此，法院认为鸿联物业的物业服务在2018年3月之前存在瑕疵，业主有权要求其承担相应的违约责任。但鸿联物业的管理瑕疵仅限于公共秩序维护方面，刘秀娥称其完全未履行物业管理服务职责，也缺乏事实依据和证据佐证，且刘秀娥也并未向所谓的其他物业管理方支付过服务费。故刘秀娥反诉所提的违约金，明显超出合同约定的合理范

鸿联物业与世纪大酒店签订的《前期物业服务合同》，以及鸿联物业与亚太迪趣公司、世纪大酒店签订的《三方协议》经法院生效判决认定应继续履行，故《前期物业服务合同》及《三方协议》对上海虹口世纪大酒店2号楼全体业主均具有约束力。刘秀娥自2017年1月20日起登记为上海虹口世纪大酒店2号楼1202室房屋的产权人，成为楼内业主，理应按约支付物业费。然而，鸿联物业因与案外人的纠纷，自2016年7月起，发生了案外人强行占据物业管理区域，径自行使物业管理职权等情况，导致了物业管理区域内的公共秩序在一定程度上的混乱。到鸿联物业通过诉讼获得生效判决支持，恢复物业管理秩序，已时届2018年春节前后。该情况虽系案外人原因

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终1577号上诉人(原审被告、反诉原告)：刘秀娥，女，1965年8月9日出生，汉族，住山西省大同市。委托诉讼代理人：金勋仕，上海捷铭律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海鸿联物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：单育，董事长。委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。上诉人刘秀娥因与被上诉人上海鸿联物业管……