物业服务合同纠纷 （2018）湘01民终7448号

一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位原长沙市雨花区机械化施工公司成立的原湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚物业公司签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形。天诚物业公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同及补充协议对熊文明具有约束力。熊文明辩称其与天诚物业公司之间不存在物业管理服务关系，一审法院不予采信。二、关于物业服务费及违约金的认定问题。天诚物业公司按《物业管理服务合同》的

一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位原长沙市雨花区机械化施工公司成立的原湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终7448号上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路**。法定代表人：罗时辉，总经理。委托诉讼代理人：周己中，男，1964年8月28日出生，汉族，住湖南省涟源市，系湖南天诚物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：周四华，男，1963年1月29日出生，汉族，住湖南省涟源市，系湖南天诚物业管理有限公司员工。……