物业服务合同纠纷 （2017）京03民终7862号

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，袁静是涉案房屋的产权人，慧龙公司曾是涉案房屋所在小区的物业服务企业，双方虽未签订过物业管理合同，但慧龙公司向袁静提供了物业服务，袁静接受了慧龙公司提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，故袁静应当向慧龙司支付物业费。关于诉讼时效，物业服务具有长期性、连续性的特点，本案慧龙公司的起诉时间并未超过诉讼时效。关于慧龙公司的物业资质问题，并不违反法律、行政法规的强制性规定，慧龙公司有权向袁静收取物业费。但是，根据查明的事实及袁静提交的证据，考虑涉案房屋所在小区业委会从筹建到成立到召开业主大会再到解聘慧龙公司的过程等因素，能够看出袁静乃至该小区其他业主对慧龙公司存在从质疑到分歧甚至矛盾的过程，足以确定慧龙公司的物业服务存在诸多问题，服务质量呈现不断下降之趋势。综上分析，一审法院对慧龙公司主张的物业费予以调整,酌减袁静应交纳的物业费,其中2009年1月1日至2011年12月31日的物业费不予酌减，2012年1月1日至2013年12月31日的物业费按应交数额的80%支付，2014年1月1日至2015

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，袁静是涉案房屋的产权人，慧龙公司曾是涉案房屋所在小区的物业服务企业，双方虽未签订过物业管理合同，但慧龙公司向袁静提供了物业服务，袁静接受了慧龙公司提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，故袁静应当向慧龙司支付物业费。关于诉讼时效，物业服务具有长期性、连续性的特点，本案慧龙公司的起诉时间并未超过诉讼时效。关于慧龙公司的物业资质问题，并不违反法律、行政法规的强制性规定，慧龙公司有权向袁静收取物业费。但是，根据查明的事实及袁静提交的证据，考虑涉案房屋所在小区业委会从筹建到成立到召开业主大会再到解聘慧

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7862号上诉人（原审被告）：袁静，女，1982年1月9日出生，住北京市朝阳区单元***号。委托理人：古平，男，1980年6月21日出生，住北京市朝阳区**号楼*单元***号。被上诉人（原审原告）：北京慧龙都郡物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园甲11号楼6单元201号。法定代表人：卢红，董事长。委托代理人：冯欣，女，该公司……