用益物权纠纷 （2014）沪一中民二（民）终字第792号

上诉人何巧云与被上诉人何国泰签订的《协议书》约定何国泰愿意以4万元购买沪东新村房屋的使用权，该《协议书》载明何巧云出让上述公房使用权给何国泰，双方银房两清，自签字之日起，上述公房归属何国泰，何巧云不得干涉公房任何事宜。因此，从《协议书》本身约定的内容以及所使用的措辞分析，可以认定何国泰名义上购买的是沪东新村房屋的使用权，实质上为该房屋的承租权。并且，《协议书》签订后，何巧云将沪东新村房屋的租赁凭证交付何国泰，何国泰一家居住上述房屋并缴纳房屋租金至今，故何巧云与何国泰履行《协议书》的行为符合公房承租权转让的特征与交易习惯。何巧云主张沪东新村房屋使用权转让协议不包括其拥有的承租权，依据不足，本院不予采信。同时，根据相关规定，公房租赁权转让中，如果原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但受让人已实际入住并缴付租金，可以推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为，公房租赁权转让合同可确认为有效。本案中，沪东新村房屋租赁权转让虽未事先征得出租人的书面同意，但何国泰一家居住上述房屋并缴纳房屋租金至今，时间长达十几年，依据诚实信用原则，可以推定出租人事后知晓并认可房屋租赁权转

上诉人何巧云与被上诉人何国泰签订的《协议书》约定何国泰愿意以4万元购买沪东新村房屋的使用权，该《协议书》载明何巧云出让上述公房使用权给何国泰，双方银房两清，自签字之日起，上述公房归属何国泰，何巧云不得干涉公房任何事宜。因此，从《协议书》本身约定的内容以及所使用的措辞分析，可以认定何国泰名义上购买的是沪东新村房屋的使用权，实质上为该房屋的承租权。并且，《协议书》签订后，何巧云将沪东新村房屋的租赁凭证交付何国泰，何国泰一家居住上述房屋并缴纳房屋租金至今，故何巧云与何国泰履行《协议书》的行为符合公房承租权转让的特征与交易习惯。何巧云主张沪东新村房屋使用权转让协议不包括其拥有的承租权，依据不足，本院不

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第792号上诉人（原审被告）何巧云。委托代理人陆建平，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人张琪，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何国泰。委托代理人何晴丽。委托代理人徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。上诉人何巧云因用益物权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2157号民事……