合同纠纷 （2019）浙04民终2045号

案涉商品房买卖合同系各方当事人真实意思的体现，合法有效。本案争议焦点主要为：一、关于涉案房产是否系破产财产。根据《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。涉案房屋整体工程在破产申请受理时尚未竣工验收，故不能认定已形成法律意义上的特定物，其所有权属于建设单位即万豪置业。根据物权法关于不动产物权登记生效的原则，周甫根虽支付了全部房款，但在房屋所有权转移登记完成之前，其对出卖人享有的仅为合同债权。商品房买卖合同备案属于行政管理手段，既不同于不动产登记，也不能产生物权变动的法律效果。综上，周甫根、周赛超以此主张涉案房屋不属于破产财产的理由不能成立。现其认为万豪置业违法处置其所有的房产并要求万豪置业赔偿同地段、同面积商铺现有同等价款的主张，于法无据，不予支持。二、关于违约金及租金的诉请是否能够支持。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分。周甫根、周赛超诉请支付违约金及租金，其实质系破产程序中针对破产企业财产提起的个别清偿诉讼，有违《中华人民共和

案涉商品房买卖合同系各方当事人真实意思的体现，合法有效。本案争议焦点主要为：一、关于涉案房产是否系破产财产。根据《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。涉案房屋整体工程在破产申请受理时尚未竣工验收，故不能认定已形成法律意义上的特定物，其所有权属于建设单位即万豪置业。根据物权法关于不动产物权登记生效的原则，周甫根虽支付了全部房款，但在房屋所有权转移登记完成之前，其对出卖人享有的仅为合同债权。商品房买卖合同备案属于行政管理手段，既不同于不动产登记，也不能产生物权变动的法律效果。综上，周甫根、周赛超以此

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2045号上诉人（原审原告）：周甫根，男，1966年7月10日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被上诉人（原审被告）：浙江凯旋万豪置业有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院工业园区文苑路****。统一社会信用代码：91330000MA2GADPF70。诉讼代表人：浙江凯旋万豪置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：曹梦逸，浙江百家律师事务所律师。原……