物业服务合同纠纷 （2015）柳市民一终字第387号

润佳公司与湖大公司依法签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》是签约双方的真实意思表示，并不违反法律规定，对合同缔约双方当然具有约束力；但该合同对非合同缔约方即业主是否当然具有约束力呢？根据法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同如对业主具有约束力，则应当同时具备以下两个前提条件：第一、前期物业服务合同的签订符合法律规定；第二、业主与建设单位之间有关于受前期物业服务合同约束的合意。虽然润佳公司与湖大公司签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》符合法律规定的前期物业服务合同形式要求，但润佳公司无证据证明湖大公司与黄寿柏之间有受前期物业服务合同约束的合意；而润佳公司又未依该合同的约定与黄寿柏签订《物业管理服务合同》，未将本公司与建设单位签订的前期物业服务合同的内容告知黄寿柏；该合同不具备上述前提条件的第二点，故对黄寿柏不具有约束力。虽然润佳公司与黄寿柏未签订有书面的物业服务合同，但润佳公司是柳城县海润广场小区实际的物业服务企业，为该小区全体业主提供了物业服务，与该小区全体业主已形成了事实上的物业服务关系；黄寿柏为该小区业主，已享受了润佳公司提供的物业服务，故黄寿柏依法应承担按

润佳公司与湖大公司依法签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》是签约双方的真实意思表示，并不违反法律规定，对合同缔约双方当然具有约束力；但该合同对非合同缔约方即业主是否当然具有约束力呢？根据法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同如对业主具有约束力，则应当同时具备以下两个前提条件：第一、前期物业服务合同的签订符合法律规定；第二、业主与建设单位之间有关于受前期物业服务合同约束的合意。虽然润佳公司与湖大公司签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》符合法律规定的前期物业服务合同形式要求，但润佳公司无证据证明湖大公司与黄寿柏之间有受前期物业服务合同约束的合意；而润佳公司又未依该合同的约定

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第387号上诉人（一审被告）黄寿柏。被上诉人（一审原告）柳州市润佳物业服务有限公司，住所地柳州市蝴蝶山路58号阳光花园C区商业综合楼18栋3—12号。法定代表人李慧容，该公司总经理。委托代理人徐毅松，该公司办公室主任。一审第三人柳州湖大项目管理有限公司，住所地柳州市跃进路38号宝通大厦606号。法定代表人冯旭林，该公司董事长……