物业服务合同纠纷 （2014）深中法房终字第230号

物业服务合同到期后，在业主通过召集业主大会选聘新的物业服务企业之前，原物业服务企业继续为小区提供物业管理服务，符合全体业主利益，骏科公司据此要求参照原物业服务合同约定收费标准收费，且该收费标准未高于同类小区的收费标准，对其诉讼，原审法院予以准许。吴林芬以骏科公司物业服务有瑕疵为由拒交管理费等费用，原审法院不予支持，因为物业管理服务合同关系不同于一般的合同关系，基于建筑物区分所有权模式下众多业主共有权和成员权必须集中、统一行使的权利架构和全体业主必须在同一物业服务区域共同生活的现实，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征，因而物业服务合同是一种集体性的、公共性的合同，在该种合同关系中，业主个体的物业管理服务需求须与整个小区业主的需求保持同质，超出整个小区业主一般水平的物业服务需求及其产生的相应诉求无法在法律上获得支持，因为不同业主对物业服务是否适当的主观性感受千变万化，如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由拒交物业管理服务费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业管理费用的其他业主也不公平。业主如对物业服务质量不满意应通过合法途径解决，即

物业服务合同到期后，在业主通过召集业主大会选聘新的物业服务企业之前，原物业服务企业继续为小区提供物业管理服务，符合全体业主利益，骏科公司据此要求参照原物业服务合同约定收费标准收费，且该收费标准未高于同类小区的收费标准，对其诉讼，原审法院予以准许。吴林芬以骏科公司物业服务有瑕疵为由拒交管理费等费用，原审法院不予支持，因为物业管理服务合同关系不同于一般的合同关系，基于建筑物区分所有权模式下众多业主共有权和成员权必须集中、统一行使的权利架构和全体业主必须在同一物业服务区域共同生活的现实，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征，因而物业服务合同是一种集体性的、公共性的合同，在该种合同

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第230号上诉人（原审被告）：吴林芬，女，汉族，1962年10月19日出生。委托代理人：岳帅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市骏科物业管理发展有限公司。法定代表人：杨高级，董事长。委托代理人：廖姣姣，广东生龙律师事务所律师。委托代理人：任凯，广东生龙律师事务所律师。上诉人吴林芬因与被上诉人深圳市骏科物业……