物业服务合同纠纷 （2015）长中民三终字第01057号

一、按合同相对性原则，前期物业服务合同的签订主体是建设单位与物业公司，业主非该合同的签订主体，而我国相关法规规定前期物业服务合同对业主有约束力，是因业主是物业服务合同相关权利的实际享有者，而享受物业服务合同相关权利的前提是不动产的实际交付，是义务人将房屋钥匙交付房屋所有权人，使其取得对房屋的实际占有、使用权。本案中姚又豪至今仍未办理房屋交房手续、领取涉案房屋钥匙，且君天物业公司与建设单位签订的《北湾景园前期物业管理服务合同》明确约定因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由建设单位足额交纳，该约定亦符合《物业管理条例》第四十二条第二款规定的精神，故君天物业公司虽依据前期物业服务合同对涉案房屋提供了物业服务，其相对应的权利不应由君天物业公司直接向姚又豪追索。二、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，书面催缴是物业公司起诉欠费业主的前提，物业公司必须经书面催缴方可起诉欠费的业主，本案中，君天物业公司将催款函张贴在姚又豪并未接收的房屋门上，无法证明姚又豪收到催缴物业管理费书面通知的事实，故应当认定君天物业公司在向法院起诉前没有书面催促姚又豪缴纳

一、按合同相对性原则，前期物业服务合同的签订主体是建设单位与物业公司，业主非该合同的签订主体，而我国相关法规规定前期物业服务合同对业主有约束力，是因业主是物业服务合同相关权利的实际享有者，而享受物业服务合同相关权利的前提是不动产的实际交付，是义务人将房屋钥匙交付房屋所有权人，使其取得对房屋的实际占有、使用权。本案中姚又豪至今仍未办理房屋交房手续、领取涉案房屋钥匙，且君天物业公司与建设单位签订的《北湾景园前期物业管理服务合同》明确约定因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由建设单位足额交纳，该约定亦符合《物业管理条例》第四十二条第二款规定的精神，故君天物业公司虽依据前期物业服务合

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第01057号上诉人（原审原告）湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼。法定代表人何坚，总经理。委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）姚又豪。委托代理人贺巍，湖南麓和律师事务所律师。委托代理人沈洁，湖南麓和律师事务所律师。上诉人湖南君……