物业服务合同纠纷 （2015）榕民终字第5244号

物业管理是指按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（一）关于本诉诉请，原审法院分析如下：其一，根据当时施行的《物业管理条例》第二十一条的规定，在涉讼小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，国邦公司作为该小区的建设单位可以选聘原告作为前期物业管理企业。其二，国邦公司在采用协议方式选聘原告公司时，未按照当时施行的《物业管理条例》第二十四条第二款的规定经相关房地产行政主管部门批准，故选聘程序上存在瑕疵。但该规定不属于效力性的强制性规定，故国邦公司与原告签订的两份物业服务合同，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”致合同无效的情形。该合同是否报经相关部门备案，与该合同是否合法有效之间不具有法律上的因果关系。此两份合同系双方真实意思表示，合法有效。其三，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持

物业管理是指按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（一）关于本诉诉请，原审法院分析如下：其一，根据当时施行的《物业管理条例》第二十一条的规定，在涉讼小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，国邦公司作为该小区的建设单位可以选聘原告作为前期物业管理企业。其二，国邦公司在采用协议方式选聘原告公司时，未按照当时施行的《物业管理条例》第二十四条第二款的规定经相关房地产行政主管部门批准，故选聘程序上存在瑕疵。但该规定不属于效力性的强制性规定，故国邦公司与原告签订的两份物业服务合同，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第5244号上诉人（原审被告、反诉原告）郑清琼,男，1962年11月27日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人郑敦晖、郑孟聪，泉塘新城（米罗时代）小区业主。被上诉人（原审原告、反诉被告)福州嘉阳物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区井大新村B区南座408单元。法定代表人朱群，执行董事。委托代理人王素洁、林丽萍，该公司职员。上诉人郑清琼因……