物业服务合同纠纷 （2017）黔26民终1951号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中排除业主主要权利的条款为无效条款。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告应否支付原告物业费，应以被告是否接房和原告是否提供物业服务为主要依据。原告以被告未预交前述四项费用而拒绝向被告发放房屋钥匙，缺乏合同约定及法律规定，原告以已通知被告接房和被告已领取房屋瑕疵赔偿金为主要理由主张被告已接房，事实、理由不充分，本院不予采纳。房屋是否交接，应以钥匙是否交接及业主是否可以对房屋进行有效的控制和管理为主要标志。原告拒绝将钥匙交给被告，应视为房屋交接并未完成，被告在未接房情况下，物业服务合同约定从通知接房之次月起计算物业费，其约定排除被告权利，且被告一直提出异议，故对被告不具有效力。被告提出原告所发出的《欠费追缴通知书》对其不具有效力的主张，事实、理由充分，本院予以采纳。综上所述，原告未能提供充分证据证明原告或房开商将商品房交付给被告，其提出要求判令被告支付物业费和违约金的诉讼请求，事实、理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中排除业主主要权利的条款为无效条款。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告应否支付原告物业费，应以被告是否接房和原告是否提供物业服务为主要依据。原告以被告未预交前述四项费用而拒绝向被告发放房屋钥匙，缺乏合同约定及法律规定，原告以已通知被告接房和被告已领取房屋瑕疵赔偿金为主要理由主张被告已接房，事实、理由不充分，本院不予采纳。房屋是否交接，应以钥匙是否交接及业主是否可以对房屋进行有效的控制和管理为主要标志。原告拒绝将钥匙交给被告，应视为房屋交接并未完成，被告在未接房情况下，物业服务合同约定从通知接房之次

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1951号上诉人（原审原告）：黔东南州诚信物业服务有限责任公司，住所贵州省凯里市北京东路46号。法定代表人：江涛，该公司经理。被上诉人（原审被告）：潘年金，男，1965年6月24日出生，苗族，三穗县人民检察院干部，住三穗县，上诉人黔东南州诚信物业服务有限公司因与被上诉人潘年金物业服务合同纠纷一案，不服三穗县人民法院（20……