房屋租赁合同纠纷 （2021）京02民终7774号

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，租赁客房包括部分自建建筑，故双方签订涉诉合同中涉及自建房部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。涉诉合同关于涉诉房屋中取得所有权的登记部分系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽然新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。本案中，张蓝戈虽明知且同意祁文经营民宿，但双方当事人明确约定如租赁标的不能经营时，可用于自住，故疫情因素并不必然直接导致合同无法继续履行，故祁文并无单方解除权，其作出解除合同的意思表示不产生合同解除之效力。祁文并未实际搬离涉诉房屋，祁文虽然向张蓝戈提出可由张蓝戈自行收房的意见，但明显怠于与张蓝戈沟通交接事宜，特别是3月5日在张蓝戈和祁文取得联系的情况下，按照祁文提出的方案进入涉诉房屋，提出设备损坏物及物品清运问题时，祁文未

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，租赁客房包括部分自建建筑，故双方签订涉诉合同中涉及自建房部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。涉诉合同关于涉诉房屋中取得所有权的登记部分系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽然新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。本案中，张蓝戈虽明知且同意

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7774号上诉人（原审被告）：祁文，女，1987年7月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：张蓝戈，女，1985年12月8日出生，蒙古族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：甄海龙，北京市盈科律师事务所律师。上诉人祁文因与被上诉人张蓝戈房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初14912……