房屋租赁合同纠纷 （2015）宁民终字第2275号

华美公司、崇安公司签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。崇安公司将租赁房屋在出租给华美公司前已被法院查封，租赁期间因强制执行而变更了所有权人，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案不适用买卖不破租赁原则。租赁房屋被拍卖后，新所有权人向华美公司主张权利，由此导致华美公司需与新所有权人签订租赁合同，应认定崇安公司未能履行保证华美公司正常使用房屋的合同义务，应当承担违约责任。关于崇安公司的违约赔偿金额，原审法院认为，华美公司、崇安公司签订房屋租赁合同时房屋已被法院依法查封并在房屋产权登记机关登记，视为查封情况已经公示，华美公司、崇安公司均应当知道该事实。故华美公司与房屋新所有权人签订租赁合同时，租赁房屋所有权受限制的状况已与华美公司、崇安公司签订租赁合同时的状况不同，两次合同的租金价格不具有确切的可比性，不能完全以两次合同的租金差价来认定华美公司的损失和崇安公司的赔偿金额。华美公司举证的建筑装饰工程施工合同、广告发布合同虽不能直接认定为崇安公司违约给华美公司造成的损失金额，但可以证明华美公司承租房屋后发

华美公司、崇安公司签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。崇安公司将租赁房屋在出租给华美公司前已被法院查封，租赁期间因强制执行而变更了所有权人，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案不适用买卖不破租赁原则。租赁房屋被拍卖后，新所有权人向华美公司主张权利，由此导致华美公司需与新所有权人签订租赁合同，应认定崇安公司未能履行保证华美公司正常使用房屋的合同义务，应当承担违约责任。关于崇安公司的违约赔偿金额，原审法院认为，华美公司、崇安公司签订房屋租赁合同时房屋已被法院依法查封并在房屋产权登记机关登记，视为查封情况已

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2275号上诉人（原审被告）南京崇安科技实业有限公司，住所地南京市玄武区花园路8号4号楼。法定代表人杨小翔，该公司董事长。委托代理人施恩锁，上海宇钧律师事务所律师。委托代理人吴颖，江苏天茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京华美美容医院有限公司，住所地南京市玄武区珠江路655号。法定代表人黄光铭，该公司董事长。委托代理人彭明，江苏……