房屋租赁合同纠纷 （2014）乌中民四终字第1185号

本案争议焦点为：合同效力的问题；合同不能继续履行的责任认定损失承担问题。一、关于合同效力的问题。涉案房屋三、四层属于未取得规划许可证私自修建，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得规划许可证或未按许可证规定建房，与承租人签订的租赁合同无效。”据此，郑玉秀与肖利叶签订的《房屋租赁合同》属部分有效，部分无效，故肖利叶对该部分的上诉理由成立，本院予以采纳。二、关于合同不能继续履行的责任认定问题。郑玉秀将不具备合法使用条件的房屋出租给肖利叶使用，其行为违反了有关法律规定，导致所签订的《租赁合同》部分无效，由于该无效事实的原因（即无规划许可证上、无产权证），使肖利叶宾馆未予消防验收、经营许可证未能办理而不能营业，继而导致合同有效部分亦不能继续履行，对此，郑玉秀负有主要过错，应担主要责任；肖利叶未尽到相应的审查义务，应承担次要责任，故肖利叶认为郑玉秀应承担主要责任赔偿的理由成立，本院予以支持。三、关于装修损失承担的问题。因租赁房屋部分不具备合法使用条件，肖利叶不能继续使用租赁房屋，所发生的装修损失，应按责任划分。根据案件的实际情况，对合

本案争议焦点为：合同效力的问题；合同不能继续履行的责任认定损失承担问题。一、关于合同效力的问题。涉案房屋三、四层属于未取得规划许可证私自修建，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得规划许可证或未按许可证规定建房，与承租人签订的租赁合同无效。”据此，郑玉秀与肖利叶签订的《房屋租赁合同》属部分有效，部分无效，故肖利叶对该部分的上诉理由成立，本院予以采纳。二、关于合同不能继续履行的责任认定问题。郑玉秀将不具备合法使用条件的房屋出租给肖利叶使用，其行为违反了有关法律规定，导致所签订的《租赁合同》部分无效，由于该无效事实的原因（即无规划许可证

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乌中民四终字第1185号上诉人（原审原告）：肖利叶。委托代理人：李明超，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托代理人：穆逵，新疆鼎泽凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑玉秀。委托代理人：宁烁臻，新疆众望律师事务所律师。委托代理人：马俊，新疆众望律师事务所实习律师。上诉人肖利叶因与上诉人郑玉秀房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克……