房屋租赁合同纠纷 （2014）沪二中民二（民）终字第1692号

根据法律规定，出租方对出租物负有基本的适租义务。聚奇公司作为出租方，在出租系争商铺时应使其满足聚义轩公司用于经营这一租赁目的。当聚义轩公司需办理经营所需证照时，聚奇公司理当负有配合义务。本案中由于聚奇公司尚未取得经营聚奇城市场的营业执照，使得系争商铺客观上无法满足聚义轩公司用于合法经营的合同目的，聚奇公司显属违约。聚奇公司认为办证义务只在于聚义轩公司，自己无义务配合的观点，缺乏法律依据，原审法院难以认可。由于聚奇公司违约在先，且其违约状态一直持续至合同解除，故聚义轩公司不支付物业费和高温空调费的行为可视为守约方行使了其依法享有的同时履行抗辩权。但，作为承租方，对租赁的房屋是否能满足办理证照的要求，仍负有审慎注意义务。据此，对聚义轩公司和聚奇公司各自的诉请作以下分析。一、聚义轩公司是否有权主张返还68，800元租金和保证金。根据法律规定，合同解除后，合同终止履行，已履行部分视解除是否具有溯及力进行返还或清偿。现聚义轩公司主张返还全部租金，实为主张合同解除具有溯及力，并据此要求返还。对此原审法院认为，虽聚奇公司提供的租赁物无法满足聚义轩公司的合同目的，但聚义轩公司客观上确已实际使用系争商铺

根据法律规定，出租方对出租物负有基本的适租义务。聚奇公司作为出租方，在出租系争商铺时应使其满足聚义轩公司用于经营这一租赁目的。当聚义轩公司需办理经营所需证照时，聚奇公司理当负有配合义务。本案中由于聚奇公司尚未取得经营聚奇城市场的营业执照，使得系争商铺客观上无法满足聚义轩公司用于合法经营的合同目的，聚奇公司显属违约。聚奇公司认为办证义务只在于聚义轩公司，自己无义务配合的观点，缺乏法律依据，原审法院难以认可。由于聚奇公司违约在先，且其违约状态一直持续至合同解除，故聚义轩公司不支付物业费和高温空调费的行为可视为守约方行使了其依法享有的同时履行抗辩权。但，作为承租方，对租赁的房屋是否能满足办理证照的要

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1692号上诉人（原审被告、反诉原告）上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司。法定代表人陈祥。委托代理人董君明，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海聚义轩艺术品有限公司。法定代表人陈俊华。委托代理人周荣。委托代理人周华。上诉人上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司（以下简称“聚奇公司”）因房屋租赁合同纠……