房屋租赁合同纠纷 （2017）陕01民终1890号

本案的焦点问题只有一个，即对“买卖不破租赁”的认识问题。乔六平认为自己作为所有权人，要求主张自己的所有权，对该房屋占用、使用、收益和处分。而张东明则认为，买卖不破租，不管所有权人是谁，只要租赁合同合法有效，则应当按租赁合同约定的权利义务来履行为宜。本案中，张东明与何俊杰签订的租赁合同合法有效，符合法律规定。乔六平通过以资抵债的行为，取得了三套房屋所有权。至此，租赁合同的一方当事人发生变化，出租人由何俊杰、新家园公司变更成为了乔六平。我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故而乔六平与张东明形成租赁合同法律关系。乔六平在行使出租权时，应当享有收取租金的权利。这也是完全所有权中占有使用收益处分的权利，乔六平的这种完全物权应当大于和优先于张东明的用益物权。故而乔六平要求张东明支付租金的要求既有事实依据，亦符合法律规定。如果张东明不按时交纳租金，则面临的是解除合同、腾交房屋、清偿租金等一系列问题。张东明认为自己已经提前将租金一次性通过抵债的方式支付给房屋的前任所有权人，现在只是使用房屋。这就使现房屋所有权人购买房屋收益的目的完全落空，严重侵犯了现房屋所有权人乔六

本案的焦点问题只有一个，即对“买卖不破租赁”的认识问题。乔六平认为自己作为所有权人，要求主张自己的所有权，对该房屋占用、使用、收益和处分。而张东明则认为，买卖不破租，不管所有权人是谁，只要租赁合同合法有效，则应当按租赁合同约定的权利义务来履行为宜。本案中，张东明与何俊杰签订的租赁合同合法有效，符合法律规定。乔六平通过以资抵债的行为，取得了三套房屋所有权。至此，租赁合同的一方当事人发生变化，出租人由何俊杰、新家园公司变更成为了乔六平。我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故而乔六平与张东明形成租赁合同法律关系。乔六平在行使出租权时，应当享有收取租金的权利。这也是

陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1890号上诉人（原审被告）张东明委托代理人何四为，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）乔六平上诉人张东明因与被上诉人乔六平房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初8081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张东明之委托诉讼代……