房屋租赁合同纠纷 （2018）沪01民终1125号
裁判要旨
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡海北与案外人曾某签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和法规的禁止性规定，应属有效。现张志国通过拍卖形式取得涉案房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，张志国继受了上述合同中原承租人的全部权利和义务，故胡海北、张志国仍应按照上述合同的约定全面履行各自的义务。根据查明的事实，针对双方在本案中主要争议焦点分析认定如下：1、关于违约金承担的问题。根据合同约定，因出租人交付房屋不能实现合同目的或者存在缺陷危及承租人安全的，以及承租人未按约支付租金的情形致使合同在履行中被解除的，违约方应向对方按月租金二倍的标准承担违约金。双方订立的合同因履行期届满而终止，不存在提前解除合同的情况，胡海北和张志国分别以涉案房屋存在质量问题和逾期支付租金为由要求对方承担月租金二倍的违约金的诉讼请求，与合同约定不符，均不予支持。2、关于保证金返还的问题。一审法院认为，虽然胡海北是向原出租人支付了保证金，但张志国在拍卖取得涉案房屋时知晓涉案房屋存在租约，且原出租人收取胡海北保证金的事实，张志国继受了涉案房屋的原出租
摘要
胡海北诉张志国房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书 房屋租赁合同纠纷
正文（节选）
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1125号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡海北，男，1969年5月20日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：胡海南（系胡海北之兄），住安徽省芜湖市繁昌县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张志国，男，1978年10月27日生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：李秋实，上海汇筠律师事务所律师。上诉人胡海北因与被上诉人张志国房……