案外人执行异议之诉 （2015）聊民一初字第46号

本案争议的焦点问题是明康公司对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在本院查封案涉房屋之前，明康公司与中巨赛达公司已经签订了商品房认购协议书，该协议书对双方当事人的权利义务约定明确具体，具备了商品房买卖合同应具备的内容，是双方真实一致的意思表示，亦不违背法律规定，应认定该协议具备合法有效的书面买卖合同性质。明康公司按认购协议书约定已支付全部价款并实际占有和使用了该房屋。明康公司基于对有效合同的履行而占有案涉房屋，属于合法占有。此外，鉴于我国现行房地产开发以及产权登记制度的现状，对于新建房屋来说，要经历先由开发企业办理新建房屋所有权初始登记证书（即通俗所

本案争议的焦点问题是明康公司对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在本院查封案涉房屋之前，明康公司与中巨赛达公司已经签订了商品房认购协议书，该协议书对双方当

山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）聊民一初字第46号原告：聊城市明康房地产开发有限公司，住所地：聊城市兴华西路93号。法定代表人：于瑞祥，总经理。委托代理人：张东旺，山东舜翔律师事务所律师。委托代理人：钟玉鹏，山东舜翔律师事务所律师。被告：山东金柱集团有限公司，住所地：聊城市东昌东路139号。法定代表人：兹留柱，董事长。委托代理人：刘广泽，男，1974年9月8日出生，汉族，山东……