房屋租赁合同纠纷 （2015）张中民终字第708号

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案二原告将其私自搭建且未取得建设工程规划许可证建设的2间彩钢房作为租赁物出租给被告，违反了法律的强制性规定，故双方在房屋租赁协议中就2间彩钢房所形成的租赁关系无效。但合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效，上述2间彩钢房与合同的其他内容（即12间商铺）相比较，相对独立且具有可分性，其无效不影响合同其他部分效力。原、被告双方虽对房屋整体租赁费进行了约定，但并未就租赁物单间或单位面积的租赁费作以约定，庭审中，双方均未主张解除合同，故被告可按12间商铺所占比例支付租赁费；对2间彩钢房，双方可协商变更合同内容或由原告另行主张房屋占有使用费。被告未按期履行支付租赁费的义务，其行为已经构成违约，二原告要求被告承担违约金的诉讼请求成立，但鉴于部分合同内容无效，且原、被告双方所约定的违约金明显高于实际损失

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案二原告将其私自搭建且未取得建设工程规划许可证建设的2间彩钢房作为租赁物出租给被告，违反了法律的强制性规定，故双方在房屋租赁协议中就2间彩钢房所形成的租赁关系无效。但合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效，上述2间彩钢房与合同的其他内容（即12间商铺）相比较，相对独立且具有可分性，其无效不影响合同

甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张中民终字第708号上诉人（一审被告）甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司。被上诉人（一审原告）赵旌，男，汉族，甘肃省山丹县人。被上诉人（一审原告）毛立全，男，汉族，甘肃省山丹县人。上诉人甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司为与被上诉人赵旌、毛立全房屋租赁合同纠纷一案，不服山丹县人民法院（2015）山民初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本……