房屋买卖合同纠纷 （2018）苏12民终1362号

依法成立的合同受法律保护。韩国、孙新兰与李娜、缪留留签订的泰州市房地产转让合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点为：1、缪留留的去世是否构成不可抗力。2、韩国、孙新兰主张的违约金能否得到支持。关于争议焦点1，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，缪留留的死亡发生在合同签订后、合同履行完毕前，满足不可抗力原则的时间前提；缪留留因交通事故死亡对于合同本身不属于常见风险，满足不可抗力原则的风险罕见性前提；死亡时间发生时，距离交房及给付剩余购房款还有一段时间，双方均未发生延迟履行的情况，满足不可抗力原则的责任前提。缪留留的死亡其本人无法预见，也不存在主观追求的故意，符合不可预见、不能避免的构成要件。是否构成不能克服，根据继承法的相关规定，法定继承自被继承人死亡之日开始。也就是说，在合同当事人死亡之日，合同上的权利义务已经为其继承人所继承，不会发生合同缺少当事人的情形，仍然可以继续履行，因此，并不符合不能避免的构成要件，亦不构成不可抗力。关于争议焦点2，基于上述分析，本案不构成不可抗力，故应按合同约定对双方是否违约进行审查。

韩国、孙新兰与李娜、缪六银等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 房屋买卖合同纠纷

江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏12民终1362号上诉人（原审原告）：韩国，男，1973年1月13日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人（原审原告）：孙新兰，女，1974年11月16日生，汉族，住泰州市姜堰区。两上诉人共同委托诉讼代理人：缪亚林，江苏运泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李娜，女，1992年3月8日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：成启峰，江苏浦辰律……