房屋买卖合同纠纷 （2017）辽01民终13288号
裁判要旨
案涉房屋原不属于可以作为商品房销售的范围，鲁延鹤在实际查看过房屋现状的情况下，与荣天公司签订《房屋买卖意向协议》，约定案涉房屋所在的三至四层由鲁延鹤自行办理房屋预销售许可手续，使房屋具备销售条件，故案涉房屋的出售具有一定的特殊性。导致房屋不能交付的主要原因系案外人侵权造成，双方均陈述在合同约定交房时，电梯井和入户通道尚未被案外人占用，故双方均负有积极与案外人协商或通过诉讼方式解决问题的义务，在荣天公司已经积极通过诉讼方式解决问题的情况下，是否应由荣天公司承担全部责任，一审法院应予重新审查认定。除该主要原因外，一审法院应考虑到其他问题是否在房屋买卖时就已经存在，买受人一方是否知道房屋的现状情况，房屋的交易价格与同类房屋正常市场售价的差别，以及在现房出售情况下合同约定“现状交付”的原因，荣天公司是否积极配合整改，合同约定的房屋交付条件是否已经具备，现存问题是否仍然导致房屋无法使用，一审法院亦应重新审查认定，正确下判。在前案已经判决支付逾期交房违约金的情况下，作为房屋买受人也有义务避免损失的继续扩大。此外，为避免损失继续扩大造成的利益失衡，如果房屋仍不具备交付条件，可释明当事人是否要求解除房
摘要
上诉人沈阳荣天房地产开发有限公司与被上诉人鲁延鹤房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书 房屋买卖合同纠纷
正文（节选）
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）辽01民终13288号上诉人（原审被告）：沈阳荣天房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营盘西街19号甲。法定代表人：王轶东，公司总经理。委托诉讼代理人：王薇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁延鹤，男，汉族，1971年5月21日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。上诉人沈阳荣天房地产开发有……