商品房预售合同纠纷 （2016）鲁06民终3909号

本案的焦点问题是王玉海、杨晓华于2011年9月1日通过银行转账支付给郝红宝的款项是否应认定为东海公司、朝蓬公司收取的王玉海、杨晓华购房款。根据王玉海、杨晓华提交的购房定单中载明的内容、朝蓬公司提交的其与京南同创公司签订的《楼宇独家销售代理合同》及其向东海公司的情况汇报可证实，涉诉房产所属的海涛新都K区欧洲苑楼盘由京南同创公司代理销售，吕涛(真名为郝红宝）为京南同创公司的二级销售商，负责天津市场，销售了欧洲苑楼盘的多套商品房，王玉海、杨晓华亦是通过郝红宝认购的涉案房产，即郝红宝系涉诉房产的销售代表。郝红宝系涉诉房产的销售代表，且以其为法人代表的天津世涛天朗房地产经纪有限公司收取王玉海、杨晓华款项114000元（收取144000元后返还王玉海、杨晓华30000元）的事实清楚，予以认定。但销售代表的代理权限是否可以收取房款，及王玉海、杨晓华将购房款交给销售代表是否构成表见代理，应看是否符合表见代理的构成要件。表见代理的具体表现共分为三种情形，即无代理权、超越代理权、代理权终止后仍以被代理人名义实施行为。本案郝红宝为涉诉房产的销售代表，具有一定的代理权，应属超越代理权的情形。超越代理权所生的表

本案的焦点问题是王玉海、杨晓华于2011年9月1日通过银行转账支付给郝红宝的款项是否应认定为东海公司、朝蓬公司收取的王玉海、杨晓华购房款。根据王玉海、杨晓华提交的购房定单中载明的内容、朝蓬公司提交的其与京南同创公司签订的《楼宇独家销售代理合同》及其向东海公司的情况汇报可证实，涉诉房产所属的海涛新都K区欧洲苑楼盘由京南同创公司代理销售，吕涛(真名为郝红宝）为京南同创公司的二级销售商，负责天津市场，销售了欧洲苑楼盘的多套商品房，王玉海、杨晓华亦是通过郝红宝认购的涉案房产，即郝红宝系涉诉房产的销售代表。郝红宝系涉诉房产的销售代表，且以其为法人代表的天津世涛天朗房地产经纪有限公司收取王玉海、杨晓华款项

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终3909号上诉人（原审原告）：王玉海，居民。委托代理人：闫富有，天津平实律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨晓华，居民。委托代理人：闫富有，天津平实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口东海房地产开发有限公司。住所地：龙口市东江镇南山工业园。法定代表人：孟祥照，总经理。委托代理人：曲春道，该公司职工。被上诉人（原审被告）：高安市……