房屋租赁合同纠纷 （2019）浙04民终2254号

本案争议焦点有二：一是周克昌在出卖涉案厂房前是否履行了对海博制品厂的通知义务；二是海博制品厂是否对涉案厂房具有优先购买权。关于争议焦点一。考量出租人是否已尽到通知义务，应从出租人通知承租人的具体时间、通知的具体内容、采用的通知方式等三方面予以审查。1.出租人通知承租人的时间。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。这里的“合理期限”的认定应当结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项的规定予以认定。依照该条规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，则视为放弃优先购买权。由此可以推断，出租人至少应在出卖房屋前15日通知承租人。本案中，周克昌何时出卖了房屋也是双方争议的焦点。海博制品厂认为，周克昌、冯海签订的厂房买卖合同的成立时间应为合同落款时间即2017年12月19日。周克昌、冯海则认为厂房买卖合同的成立时间应为周克昌签名的时间即2018年1月21日。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同

本案争议焦点有二：一是周克昌在出卖涉案厂房前是否履行了对海博制品厂的通知义务；二是海博制品厂是否对涉案厂房具有优先购买权。关于争议焦点一。考量出租人是否已尽到通知义务，应从出租人通知承租人的具体时间、通知的具体内容、采用的通知方式等三方面予以审查。1.出租人通知承租人的时间。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。这里的“合理期限”的认定应当结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项的规定予以认定。依照该条规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，则视为放弃优先购买权。由此可以

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2254号上诉人（原审原告）：平湖市海博塑料五金制品厂。住所地：浙江省平湖市全塘镇金桥村4组吴沈埭。统一社会信用代码：91330482676167759M。投资人：冯海兵，厂长。委托诉讼代理人：沈忠明、黄伟霞，浙江信专律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周克昌，男，1966年2月15日出生，台湾地区居民，住台湾省台北县台北市内湖区。……