房屋买卖合同纠纷 （2018）浙04民终1160号
裁判要旨
关于案涉房屋买卖合同效力的问题。1996年案涉房屋交易时的实际经办人为朱乃元与何梅青，当时双方并未签订书面协议，目前双方均已去世，但结合1994年房屋已过户至朱向阳名下以及《房地产买卖契约》、《房屋交易申请书》中载明的出卖人为朱向阳的事实，可以认定朱乃元系以朱向阳的名义向何梅青出售案涉房屋。同时，经查，1994年朱向阳知晓朱乃元将房屋赠与并过户至朱向阳名下的事实；1996年朱乃元将房屋房产证、土地证（房屋所有权人为朱向阳、土地使用权人为朱乃元）交付何梅青，同年何梅青实际占有案涉房屋，1999年朱乃元再次以朱向阳的名义确认出售案涉房屋，而1996年至1999年三年期间，朱向阳作为房屋所有权人从未就房屋的占有使用问题向何梅青及何德祥提出过异议。依据上述事实，朱乃元虽无明确授权，但何梅青及何德祥有理由相信朱乃元有权代理朱向阳处分案涉房屋。再者，朱向阳也承认其听母亲提起过案涉房屋的买卖情况，而2017年3月其因另外购房而查询信息时发现案涉房屋“还”登记于其名下，表明朱向阳不仅知晓案涉房屋已经出售的事实，且一直以为案涉房屋已经过户，由此可以认定朱向阳对朱乃元出售案涉房屋的行为是认可的。综上，何梅
摘要
朱向阳、何德祥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 房屋买卖合同纠纷
正文（节选）
浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终1160号 上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：朱向阳，男，1968年7月31日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：张征宇、王薇，浙江圣文律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：何德祥，男，1973年10月8日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：张跃华，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 上诉人朱向阳……