执行异议之诉 （2018）苏1324民初5400号
裁判要旨
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 第三人据此条主张排除对房屋强制执行的，应当具备以下四个要件：1.第三人与被执行人在涉案房屋查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同；2.第三人在涉案房屋查封之前已经实际占有该房屋；3.第三人已经支付全部房屋价款；4.第三人非因其自身原因未办理过户登记手续。 本案中，魏娟娟于江瑞刑事羁押期间与朱绍安签订房屋买卖合同，将江瑞名下的涉案房屋出售给朱绍安，因魏娟娟的行为系征得江瑞的同意且江瑞在（2018）苏13民终696号上诉案件中已经追认，故魏娟娟与朱绍安之间签订的房屋买卖合同合法有效，且出售房屋时间2014年12月9日在法院查封时间2017年1月20日之前；根据朱绍安提供的水电费票据、物业费收据可以证实朱绍安在法院查封涉案房屋之前
摘要
朱绍安与刘林董案外人执行异议之诉一审民事判决书
正文（节选）
江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1324民初5400号 原告：朱绍安，男，1964年8月1日出生，个体户，住泗洪县。 委托诉讼代理人：陈建中，江苏多德律师事务所律师。 被告：刘林董，男，1968年10月30日出生，个体户，住泗洪县。 委托诉讼代理人：苏云梅，泗洪县东郊法律服务所法律工作者。 第三人：江瑞，男，1977年9月8日出生，无业，住泗洪县。 第三人：魏娟娟……