房屋拆迁安置补偿合同纠纷 （2018）陕03民再33号

原、被告签订的《宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书》合法有效，原告按照合同约定交付了购房款差价款，被告应按照合同约定按时向原告交付民族花园小区住宅房1套及营业房2间。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”一般意义上，物权效力优先于债权效力，房屋买卖合同的债权人不能对抗已取得房屋的第三人，即债权不能对抗物权。但拆迁补偿安置房并非一般的待售商品房，拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行交易的协议，类似于一种准物权的合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋

原、被告签订的《宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书》合法有效，原告按照合同约定交付了购房款差价款，被告应按照合同约定按时向原告交付民族花园小区住宅房1套及营业房2间。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”一般意义上，物权效力优先于债权效力，房屋买卖合同的债权人不能对抗已取得房屋的第三人，即债权不能对抗物权。但拆迁补偿安置房并非一般的待售商品房，拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行交易的协议，类似于一种准物权的合同。最高人民法院《关于审理

陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕03民再33号 上诉人（原审被告）：宝鸡市锦绣房地产开发有限公司。住所地：宝鸡市金台区陈仓大道**副**卧龙生态园。 法定代表人：葛连会，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡明利，系该公司员工。 委托诉讼代理人：程建兵，陕西金宝律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：海民，男，生于1977年5月5日，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：何……