房屋买卖合同纠纷 （2018）苏04民终342号
裁判要旨
关于涉案合同的效力问题，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，李玉芬未经所有经房屋权人授权，即与熊磊、杨志红签订房屋转让协议，且未经房屋所有权人的追认，因此对房屋所有权人不发生效力。因房屋出卖人不同意转让涉案房产，该转让协议无效，由行为人承担相应的责任。关于李玉芬应承担的责任范围，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案熊磊、杨志红的诉讼请求虽为要求李玉芬按照合同约定承担违约责任，其实质上是要求赔偿其经济损失。本案中，在双方签订的《常州市房屋转让协议》特别约定：甲方签约代理人李玉芬承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议，若甲方签约代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人必须按照违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。协议虽约定由李玉芬承担违约责任，因合同无效，李玉芬不应承担违约责任，而应当按照其过错承担赔偿责任。本案中，房屋买卖属于个人重要资产的处置行为，买卖双方都应
摘要
熊磊、杨志红与李玉芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 房屋买卖合同纠纷
正文（节选）
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终342号上诉人（原审原告）：熊磊，男，1977年11月23日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨志红，女，1981年2月20日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉芬，女，1964年11月7日出生，汉族，……