商品房预售合同纠纷 （2014）徐民终字第00474号

（一）关于认购书能否认定为商品房买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的内容如房屋交付条件、装修标准、配套基础设施和公告设施的交付、产权登记、纠纷处理等，该认购书并无涉及，故张跃南主张认购书为商品房买卖合同无事实和法律依据，不予支持。（二）关于双方在履行该认购书的过程中是否有违约行为及如何承担违约责任的问题。双方签订的认购书约定：“张跃南应于本认购书签订后一个工作日内携带认购书、身份证、户口本、收入证明、及所有贷款所需资料，首付款123858元至江南房产签订商品房买卖合同，逾期视为违约，江南公司不另行催告，该认购书自动作废，已付定金不退还。双方自愿签订本认购书，买方不得以任何理由退房，否则定金不退，反之，卖方以双倍定金返还买方。”张跃南虽然依照认购书缴纳了定金、首付款，但张跃南没有按照认购书的约定于认定书

（一）关于认购书能否认定为商品房买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的内容如房屋交付条件、装修标准、配套基础设施和公告设施的交付、产权登记、纠纷处理等，该认购书并无涉及，故张跃南主张认购书为商品房买卖合同无事实和法律依据，不予支持。（二）关于双方在履行该认购书的过程中是否有违约行为及如何承担违约责任的问题。双方

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民终字第00474号上诉人张跃南（原审被告、反诉原告），男，1961年5月15日生，汉族。委托代理人刘培远，沛县竞合法律服务所法律工作者。委托代理人马培永，男，1960年7月1日生，汉族，江苏开放大学沛县学院教师。被上诉人徐州江南房地产开发有限公司（原审原告、反诉被告）。法定代表人陈飞，该公司经理。委托代理人陈开银，江苏圆点律师事务所律师。上……