房屋租赁合同纠纷 （2020）沪01民终11478号

根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋的部分面积因无产权证明及合法建造手续而被拆除，故徐建阳与杨健就该部分面积而签订的《租赁合同》依法应确认为无效，其余部分系有效，双方均应恪守。结合杨健提交的房产证上载明的大楼总面积，诉争合同约定的系争房屋面积应为建筑面积，故实用面积显然是小于80.50平方米的，而根据杨健陈述可知，现系争房屋已拆除的面积已接近或超过系争房屋总面积的三分之一，在客观上房屋的基本形态发生重大变化，显然会对徐建阳的正常使用与经营产生严重影响。故徐建阳以无法达到其合同目的为由解除合同，具备事实及法律依据，应予支持。徐建阳于2019年9月26日微信通知杨健解约，一审法院据此确认合同解除日为2019年9月26日。合同解除后，杨健理应退还徐建阳押金及剩余租金。徐建阳于2019年9月28日搬离系争房屋，杨健对此系明知，故在此之后房屋空置的扩大损失应由杨健自行承担，其应向徐建阳退还2019年9月29日之后的租金。杨健作为出租人，理应提供完好的出租房屋，现合同因系争房屋被大面积拆除而解除，其应承担相

根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋的部分面积因无产权证明及合法建造手续而被拆除，故徐建阳与杨健就该部分面积而签订的《租赁合同》依法应确认为无效，其余部分系有效，双方均应恪守。结合杨健提交的房产证上载明的大楼总面积，诉争合同约定的系争房屋面积应为建筑面积，故实用面积显然是小于80.50平方米的，而根据杨健陈述可知，现系争房屋已拆除的面积已接近或超过系争房屋总面积的三分之一，在客观上房屋的基本形态发生重大变化，显然会对徐建阳的正常使用与经营产生严重影响。故徐建阳以无法达到其合同目的为由解除合同，具备事实及

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11478号诉人（原审被告、反诉原告）:杨健，男，1994年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区高桥镇金色郦苑**楼**。委托诉讼代理人：钱逸，上海勤宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:徐建阳，男，1978年8月12日出生，汉族，户籍地福建省仙游县，联系地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：南丹，上海木诚木律师事务所律师。……