物业服务合同纠纷 （2017）浙04民终496号

根据三级服务标准，属于大、中修范围的，物业服务企业应及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。众和公司认为虽然有此项规定，但在本案中无实施的必要。众和公司曾向物业管理部门口头询问建设单位来维修但一直无法修复的情况下能否使用保修金的问题，得到的答复是只要建设单位在报修后及时维修，是不能使用房屋保修金的。《平湖市住宅物业保修金管理办法》第十三条也明确规定了保修金的使用条件，即只有在建设单位不履行保修责任的情况下才能使用。因此，编制保修金的使用计划在本案中没有必要实施，众和公司已经履行了合同义务。另外，物业合同约定的外墙面的维修应仅是对表面裂缝或涂料的维修，并不包括内部的防水工程。如果二审法院最终还是认定众和公司违约，也应从沈松燕第一次报修后开始计算。经查，沈松燕第一次报修时间是在2014年，故即便众和公司违约，也仅限于2014年、2015年，对于之前的物业费，因沈松燕没有报修，不应扣减。沈松燕辩称，众和公司没有完全履行物业职责，未及时组织维修或编制维修计划。沈松燕在2014年之前就电话反映过房屋漏水问题。众和公司要求沈松燕缴纳2013年前的物业费诉讼请求已超过了诉讼时效。众和公司向一审法

根据三级服务标准，属于大、中修范围的，物业服务企业应及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。众和公司认为虽然有此项规定，但在本案中无实施的必要。众和公司曾向物业管理部门口头询问建设单位来维修但一直无法修复的情况下能否使用保修金的问题，得到的答复是只要建设单位在报修后及时维修，是不能使用房屋保修金的。《平湖市住宅物业保修金管理办法》第十三条也明确规定了保修金的使用条件，即只有在建设单位不履行保修责任的情况下才能使用。因此，编制保修金的使用计划在本案中没有必要实施，众和公司已经履行了合同义务。另外，物业合同约定的外墙面的维修应仅是对表面裂缝或涂料的维修，并不包括内部的防水工程。如果二审法院最终

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终496号上诉人（原审原告）：平湖市众和物业管理有限公司,住所地：浙江省平湖市当湖街道新华南路333号二楼北起第三间。法定代表人:钱其法，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海平，浙江天卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈松燕，女，1982年9月1日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：黄若冰，男，1980年9月14日出生，汉族，住平……