商品房预售合同纠纷 （2017）云26民终236号

1、关于李刚与博胜伟业公司是否构成房屋买卖关系，麻栗坡县博胜伟业公司主体是否适格的问题。双方虽然没有签订书面购房合同，但李刚已按口头协议向博胜伟业公司交付了150000.00元购房款，并且博胜伟业公司在收据上已经注明为购房预付款，双方之间已构成事实上的商品房买卖合同关系，因此，博胜伟业公司是本案适格主体。2、关于李刚与博胜伟业公司达成的口头协议是否有效的问题。根据建设部《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定性质的费用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，预定符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。根据上述法律规定，只要是未取得预售许可证就不得以任何形式变相预售房屋，所以开发商无论以定金还是其他形式变相预售房屋和收取款项都是违反法律规定。本案因博胜伟业公司未取得预售许可证，李刚与博胜伟业公司达成的协议属无效合同。3、关于李刚的诉请是否存在诉讼时效期间的问题。本案是因麻栗坡县博胜伟业公司未取得商品房预售许可证明，收取李刚购房款而

1、关于李刚与博胜伟业公司是否构成房屋买卖关系，麻栗坡县博胜伟业公司主体是否适格的问题。双方虽然没有签订书面购房合同，但李刚已按口头协议向博胜伟业公司交付了150000.00元购房款，并且博胜伟业公司在收据上已经注明为购房预付款，双方之间已构成事实上的商品房买卖合同关系，因此，博胜伟业公司是本案适格主体。2、关于李刚与博胜伟业公司达成的口头协议是否有效的问题。根据建设部《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定性质的费用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，预定符合下列条件：……（四）向县

云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云26民终236号上诉人（原审被告）：麻栗坡县博胜伟业房地产开发有限公司。住址：麻栗坡县河滨路90号。法定代表人马建博，董事长。被上诉人（原审原告）：李刚，男，1963年11月22日生，彝族，退休职工，云南省文山市人，住云南省文山壮族苗族自治州文山县。上诉人麻栗坡县博胜伟业房地产开发有限公司（以下简称博胜伟业公司）与被上诉人李刚商品……