房屋租赁合同纠纷 （2021）苏06民终3176号

本案的争议焦点：1.严平与戴小虎签订的《房屋租赁合同》效力如何？2.戴小虎应否将租赁房屋恢复原状？3.严平拒绝接收房屋是否扩大了损失以及应否返还押金及部分房租？关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，下同）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，严平与戴小虎签订《房屋租赁合同》，将崇川区教育路19号饭店主楼南侧一楼房屋出租给戴小虎，该合同虽系双方自愿签订，但从现有证据看，租赁房屋建设方南通市电子专用配件厂在案涉地块仅拥有一幢三层房屋的合法产权，严平未能举证租赁房屋取得了建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成

本案的争议焦点：1.严平与戴小虎签订的《房屋租赁合同》效力如何？2.戴小虎应否将租赁房屋恢复原状？3.严平拒绝接收房屋是否扩大了损失以及应否返还押金及部分房租？关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，下同）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，严平与戴小虎签订《房屋租赁合同》，将崇川区教育路19号饭店主楼南侧一楼房屋出租给戴小虎，该合同虽

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终3176号上诉人（原审原告、反诉被告）：严平，男，1970年6月2日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：石裕华，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴小虎，男，1986年9月21日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：杨超，上海永联律师事务所律师。上诉人严平因与被上诉人戴小虎房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市……