商品房预售合同纠纷 （2015）穗中法民五终字第2782号

许建春、富南公司公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。据此，《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是属于法定的交楼条件，富南公司公司对此提出的抗辩主张均不能成立，其未能按照合同约定的期限，将具备上述交楼条件的房屋交付给许建春使用，已构成违约。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富南公司公司违约时限相联系，在富南公司公司目前已逾期交楼超过一年的情况下，显然不足以弥补许建春的经济损失，故许建春据此要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定对该封顶条款进行调整属于合理诉求，予以支持。富南公司公司证据不能证实其曾电话通知过许建春收楼并送达《收楼通知书》，但在涉案房屋具备法定及约定的交楼条件后，富南公司公司已于2015年1月29日书面催告许建春收楼，故

许建春、富南公司公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。据此，《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是属于法定的交楼条件，富南公司公司对此提出的抗辩主张均不能成立，其未能按照合同约定的期限，将具备上述交楼条件的房屋交付给许建春使用，已构成违约。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2782号上诉人（原审被告）：广州市富南置业有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。法定代表人：陈光明，职务：董事长。委托代理人：何火日、吕雪梅，均系广东诚挚（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许建春，住广东省深圳市福田区。委托代理人：黄绮明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称富南公……