商品房预售合同纠纷 （2016）粤20民终3761号

虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定并未禁止出卖人在取得预售许可证之前可以签订认购书，但其明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由此可见，开发商对外销售商品房并非毫无限制。因出卖人未取得预售许可证之前，商品房尚未具备签订买卖合同条件，此时，开发商与买受人签订认购书、订购书、认筹凭证等以确定将来签订商品房买卖合同的意向性协议并未被法律所禁止，故出卖人在取得预售许可证前可与买受人签订意向性协议，但签订认购书、订购书、认筹凭证等意向性协议时，其所开发的商品房项目即使未取得预售许可证，但也应当办妥立项、规划、报建等手续，否则意向性协议所指向的商品房是不确定的，缺乏商品房买卖的现实基础。因此，出卖人就其出售的商品房未办妥立项、规划、报建等手续时，与买受人签订的认筹凭证等意向性协议应属无效。本案中，郑润佳与盛域公司签订认筹凭证登记的商铺尚未办理立项、规划、报建手续，故双方签订的《VIP认筹凭证》无效。郑润佳与盛域公司在无效《VIP认筹凭证》基础上，就涉

虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定并未禁止出卖人在取得预售许可证之前可以签订认购书，但其明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由此可见，开发商对外销售商品房并非毫无限制。因出卖人未取得预售许可证之前，商品房尚未具备签订买卖合同条件，此时，开发商与买受人签订认购书、订购书、认筹凭证等以确定将来签订商品房买卖合同的意向性协议并未被法律所禁止，故出卖人在取得预售许可证前可与买受人签订意向性协议，但签订认购书、订购书、认筹凭证等意向性协议时，其所开发的商

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终3761号上诉人（原审原告）：郑润佳，男，1963年9月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟俊，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市盛域房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园2卡商铺。法定代表人：陈宝华，该公司总经理。被上诉人……