房屋租赁合同纠纷 （2019）粤06民终6116号

本案的争议焦点在于余德辉按现状拍得涉讼商铺后是否应受陈某与嘉洲广场公司之间租赁关系的约束。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，本案中，涉讼合同的签订时间为2016年3月16日，而涉讼商铺于2014年4月3日已被佛山市顺德区人民法院查封，协助执行通知书也于当日送达佛山市南海区国土城建和水务局，于2017年12月22日进入司法拍卖执行阶段，故可认定本案属于上述司法解释关于“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的情形，因此，嘉洲广场公司基于涉讼合同享有的权利不能对抗买受人即余德辉。另从涉讼商铺的拍卖情况说明中注明“带租约拍卖”来看，这应是在执行拍卖过程中对涉讼商铺现状的风险性说明，并非是对陈某与嘉洲广场公司之间租赁合同效力的法律认定，余德辉以带租约价格拍得涉讼商铺，表明其接受该涉讼商铺现状

本案的争议焦点在于余德辉按现状拍得涉讼商铺后是否应受陈某与嘉洲广场公司之间租赁关系的约束。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，本案中，涉讼合同的签订时间为2016年3月16日，而涉讼商铺于2014年4月3日已被佛山市顺德区人民法院查封，协助执行通知书也于当日送达佛山市南海区国土城建和水务局，

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6116号上诉人（原审原告）：余德辉，男，汉族，1974年2月12日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师上诉人（原审被告）：佛山市嘉洲广场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被……