物业服务合同纠纷 （2019）辽02民终10157号

关于被告抗辩的《前期物业管理服务协议》的效力问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，被告抗辩前期物业管理服务协议中未明确约定物业收费方式，此不属于违反效力性强制性规定。被告抗辩前期物业服务企业未经过招投标程序选聘以及前期物业服务协议未进行备案而无效，物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力；《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，

关于被告抗辩的《前期物业管理服务协议》的效力问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10157号上诉人（原审被告）：宋成，男，1977年2月4日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁转英，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连瑞信物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区民权北二街**。法定代表人：迟家盛，该公司总经理。委托诉讼代理……