商品房预售合同纠纷 （2018）闽01民终10293号

本案主要争议焦点有二个。一是万榕公司提出林元飞购买房屋所在项目A地块属于分期开发，且因分期开发原因造成A地块土地核验延误进而导致林元飞未能在合同约定的时间办理房屋权属证书，根据案涉《补充协议》第八条第3款第2项约定其公司无需承担违约责任的争议。二是逾期办理所权初始预登记的违约金比率是按日千分之一计还是按日万分之一计的争议。 关于第一个争议焦点。案涉《补充协议》是万榕公司提供的格式合同。案涉《补充协议》虽然对“免除或限制出卖人责任，限制买受人权利的条款，已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意以及买受人充分理解并接受”作了特别提示。但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，万榕公司在案涉《补充协议》第八条第3款第2项中以但书形式即“但因项目分期开发的原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地使用权属证书，出卖人不承担违约责任”，来免除其违约责任，该但书部分无效。因此对万榕公司提出其公司无需承担逾期违约责任的主张，一审法院不予采纳，万榕公司应负违约责任。

本案主要争议焦点有二个。一是万榕公司提出林元飞购买房屋所在项目A地块属于分期开发，且因分期开发原因造成A地块土地核验延误进而导致林元飞未能在合同约定的时间办理房屋权属证书，根据案涉《补充协议》第八条第3款第2项约定其公司无需承担违约责任的争议。二是逾期办理所权初始预登记的违约金比率是按日千分之一计还是按日万分之一计的争议。 关于第一个争议焦点。案涉《补充协议》是万榕公司提供的格式合同。案涉《补充协议》虽然对“免除或限制出卖人责任，限制买受人权利的条款，已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意以及买受人充分理解并接受”作了特别提示。但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十

福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10293号 上诉人（原审原告）：林元飞，男，1989年12月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州市万榕房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道菏泽巷**嘉福小区**楼06店面。 法定代表人：肖通川，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李文希，……