商品房预售合同纠纷 （2010）浙甬民二终字第138号

原审被告于2005年3月26日向原审原告出具的（售房）承诺书，就其载明的内容和原审被告出具该承诺书的本旨及时间段而言，其性质应认定为商品房买卖预约合同，而非原审原告所谓的商品房买卖合同本身（即商品房买卖本约合同），也非原审被告所谓的售房要约。因为依照我国商品房买卖实务操作惯例，开发商在与购房户签订商品房买卖本约合同前，因存有签订本约合同事实或法律上的障碍，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未缴清土地出让金或尚未取得《商品房销售许可证》等原因，不具备签订本约合同应当具备的法律或事实上的条件（如不具备我国《城市房地产管理法》第二十六条第二款、《建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件），而实务中又需要先行与购房户达成售房或认购意向，以便回笼部分开发资金，减轻开发负担，故在此阶段开发商通常的做法是先向购房户出具商品房买卖认购书等形式以对未来事项作出预先规划，并回笼部分开发资金，其目的系为签订本约合同作预先安排，属签订本约合同前的前契约阶段合同。此种预约合同虽在签约目的、订约时间等层面与本约合同有明显区别，但对预约合同双方当事人而言仍有法律拘束某，当事人双方应当按

原审被告于2005年3月26日向原审原告出具的（售房）承诺书，就其载明的内容和原审被告出具该承诺书的本旨及时间段而言，其性质应认定为商品房买卖预约合同，而非原审原告所谓的商品房买卖合同本身（即商品房买卖本约合同），也非原审被告所谓的售房要约。因为依照我国商品房买卖实务操作惯例，开发商在与购房户签订商品房买卖本约合同前，因存有签订本约合同事实或法律上的障碍，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未缴清土地出让金或尚未取得《商品房销售许可证》等原因，不具备签订本约合同应当具备的法律或事实上的条件（如不具备我国《城市房地产管理法》第二十六条第二款、《建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第

浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第138号上诉人（原审原告）：林某某。委托代理人：李某。上诉人（原审被告）：象山××置业有限公司。住所地：象山县××街道丹峰××东河××-9-11。法定代表人：张甲。委托代理人：吴某某。委托代理人：杨某某。上诉人林某某与上诉人象山××置业有限公司（以下简称中意××）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服浙江省象山县人民法院2009年12……