房屋租赁合同纠纷 （2021）京03民终7138号

双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。实际履行过程中，李梅申请提前解约，双方之间《房屋租赁合同》于2020年2月20日解除。现李梅以疫情构成不可抗力应无责解约为由要求爱家营公司退还违约金，爱家营司不予认可。就此，双方履约期间虽然发生疫情，但是双方合同租赁用途系居住，期限两年多，疫情及疫情防控措施并未对涉案房屋的适租性造成实质性影响，不足以导致合同目的完全无法实现，李梅提前退租构成违约。爱家营公司扣除李梅一个月租金作为违约金，符合约定，金额并非过高，故李梅诉求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月19日判决：驳回李梅的全部诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李梅与爱家营公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案二审争议焦点为李梅提前解除合同是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。实际履行过程中，李梅申请提前解约，双方之间《房屋租赁合同》于2020年2月20日解除。现李梅以疫情构成不可抗力应无责解约为由要求爱家营公司退还违约金，爱家营司不予认可。就此，双方履约期间虽然发生疫情，但是双方合同租赁用途系居住，期限两年多，疫情及疫情防控措施并未对涉案房屋的适租性造成实质性影响，不足以导致合同目的完全无法实现，李梅提前退租构成违约。爱家营公司扣除李梅一个月租金作为违约金，符合约定，金额并非过高，故李梅诉求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月19日判决：驳回李梅的全部诉讼请求。本院二审期间

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7138号上诉人(原审原告)：李梅，女，1985年1月31日出生。被上诉人(原审被告)：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务。上诉人李梅因与被上诉人北京爱家……