房屋租赁合同纠纷 （2016）鄂09民终668号

本案的争议焦点：一、袁云平与廖中华的转租合同是否合法有效；二、保丽公司是否存在违约行为；三、袁云平、廖中华应否腾退其租赁的商铺；四、廖中华的损失如何认定；五、袁云平是否承担责任。对焦点一，一审法院认为，本案所涉租赁合同的出租房为孝感保丽建材大市场，但因其未在工商行政管理部门登记，且保丽公司在其提交的证据二中，已承认该物业归其所有，故该租赁合同的出租方实际为保丽公司。保丽公司全权委托邱保国对该物业进行出租和发包，同时邱保国又将该物业整体承包给袁云平，由袁云平自主经营，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。无论是保丽公司出具给邱保国的授权委托书，还是邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》均未注明授权期限。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该行为有效。袁云平持上述委托书与廖中华签订超越代理权限的转租合同的行为符合表见代理的相关规定，虽然合同期限至2013年12月31日届满，但廖中华有理由相信袁云平能够全权代理保丽公司对外签合同，并对其授权期限不知情，因此袁云平和廖中华

本案的争议焦点：一、袁云平与廖中华的转租合同是否合法有效；二、保丽公司是否存在违约行为；三、袁云平、廖中华应否腾退其租赁的商铺；四、廖中华的损失如何认定；五、袁云平是否承担责任。对焦点一，一审法院认为，本案所涉租赁合同的出租房为孝感保丽建材大市场，但因其未在工商行政管理部门登记，且保丽公司在其提交的证据二中，已承认该物业归其所有，故该租赁合同的出租方实际为保丽公司。保丽公司全权委托邱保国对该物业进行出租和发包，同时邱保国又将该物业整体承包给袁云平，由袁云平自主经营，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。无论是保丽公司出具给邱保国的授权委托书，还是邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书

湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂09民终668号上诉人（原审被告暨反诉原告）廖中华，男，1965年8月9日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人周旭亮，北京冠领律师事务所律师。代理权限：代为参加开庭审理，发表庭审意见，举证、质证，协议、沟通，主张、放弃、变更上诉请求。被上诉人（原审原告暨反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路23号，……