房屋租赁合同纠纷 （2014）青民一终字第2350号

本案的焦点问题是双方在电话录音中的约定是否改变了租赁合同中关于违约金的约定以及张会强是否构成违约的问题。关于违约金的约定，主要存在于合同以及电话录音当中，比较这两种证据，首先，从证据形式上来看，合同系书、物证同体，是双方协商后的产物；手机录音系言辞证据，是张会强在刘衍芳不知情的情况下自行录制，从证据形式上比较，租赁合同的证明力要大于手机录音。其次，从证据内容上来看，合同的签订是双方斟酌、考虑后形成的，形式完备，内容严谨，逻辑性强，意思表示清楚、明确、一致。手机录音的内容，是双方临时性的谈话，意思表示上不够清晰，需要考虑前后语境，表意的连贯性以及整体性等方面。刘衍芳虽然在录音中表达了不予追究合同中约定的违约金2万元的意思，但其随后又谈到了装修的拆除问题。作为一次通话的内容，考虑谈话的连贯性，不宜将违约金的内容与拆除装修的内容割裂开来分别理解，本次手机通话应作为一个整体理解，通话中不仅对违约金问题进行了约定，还对装修拆除问题进行了约定，两部分约定的效力是相互关联并一致的，互为成就的条件。张会强主张终止合同是经过双方协商一致，免除支付违约金的约定是有效的，即相应认可在拆除装修时需原、张会强到

本案的焦点问题是双方在电话录音中的约定是否改变了租赁合同中关于违约金的约定以及张会强是否构成违约的问题。关于违约金的约定，主要存在于合同以及电话录音当中，比较这两种证据，首先，从证据形式上来看，合同系书、物证同体，是双方协商后的产物；手机录音系言辞证据，是张会强在刘衍芳不知情的情况下自行录制，从证据形式上比较，租赁合同的证明力要大于手机录音。其次，从证据内容上来看，合同的签订是双方斟酌、考虑后形成的，形式完备，内容严谨，逻辑性强，意思表示清楚、明确、一致。手机录音的内容，是双方临时性的谈话，意思表示上不够清晰，需要考虑前后语境，表意的连贯性以及整体性等方面。刘衍芳虽然在录音中表达了不予追究合同

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第2350号上诉人（原审被告）张会强。委托代理人钟涛，山东天航（胶州）律师事务所律师。委托代理人李超，山东天航（胶州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘衍芳。委托代理人金英，山东汇融律师事务所律师。上诉人张会强因与被上诉人刘衍芳房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2014）胶民初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本……