房屋租赁合同纠纷 （2016）琼02民终1169号

一、关于杨常舜与郭煜于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第五十二条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、第六十条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，林兰金与杨常舜签订的《房屋租赁合同》约定：杨常舜擅自将房屋出租，林兰金可以终止合同，收回房屋;房屋租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。杨常舜与郭煜于2015年7月20日签订《房屋租赁合同》的租赁期限至2019年5月10日止。根据林兰金与杨常舜签订的《房屋租赁合同》约定，行使合同解除权的权利人是林兰金。林兰金知道杨常舜转租后并未在法定期限内向杨常舜行使合同解除权，因此杨常舜与郭煜签订的《房屋租赁合同》从2015年7月20日至2016年12月31日期间有效，自2017年1月1日至2019年5月10日期间的合同无效。

一、关于杨常舜与郭煜于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第五十二条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、第六十条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，林兰金与杨常舜签订的《房屋租赁合同》约定：杨常舜擅自将房屋出租，林兰金可以终止合同，收回房屋;房屋租赁期限自2015年1月1日至201

{C} 海南省三亚市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼02民终1169号 上诉人（原审原告)：杨常舜。 委托诉讼代理人：梁海雄。 上诉人（原审被告）：郭煜。 委托诉讼代理人：郭湘民。 原审第三人：林兰金。 原审第三人：池顺金。 上诉人杨常舜与上诉人郭煜、原审第三人林兰金、池顺金房屋租赁合同纠纷一案，均不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1137号民事判决，向本院提起上诉。……