房屋租赁合同纠纷 （2019）粤03民终16309号

吴建明通过法院司法拍卖竞得涉案综合楼第四层房屋的产权，依法享有租金收益权。关于涉案综合楼第四层房屋的承租人认定问题。郝弘亮虽然提交了欢乐嘻嘻公司与深圳市南油文化服务有限公司的备案合同，但备案合同约定的租金价格明显低于市场租金，甚至低于指导租金，不能真实反映租赁情况，一审法院不单纯凭借该备案合同确定租赁关系。吴建明提交郝弘亮与伍旺新的租赁合同虽为复印件，且只有前四页，但该合同从深圳市罗湖区人民法院拍卖案件的执行卷宗调取，可信度较高，且郝弘亮代理人在庭审中表示不清楚真实性，并未否认，故一审法院对该租赁合同的真实性予以采信，据此确认涉案房屋的承租人为郝弘亮，郝弘亮承租后用于经营欢乐嘻嘻公司，实际租金应以该租赁合同约定为准。关于吴建明何时取得租金收益权问题。吴建明虽然于2017年4月20日才取得涉案房屋的不动产权证，但吴建明于2014年11月25日已取得法院的执行裁定书，确认吴建明已竞得该房产并已交清房款，裁定过户至吴建明名下，且原出租人即伍旺新亦出具书面承诺2014年11月25日之后的租金由吴建明收取，应视为原出租人（或权利人）已将涉案房屋拟制交付吴建明，吴建明从2014年11月25日起享有

吴建明通过法院司法拍卖竞得涉案综合楼第四层房屋的产权，依法享有租金收益权。关于涉案综合楼第四层房屋的承租人认定问题。郝弘亮虽然提交了欢乐嘻嘻公司与深圳市南油文化服务有限公司的备案合同，但备案合同约定的租金价格明显低于市场租金，甚至低于指导租金，不能真实反映租赁情况，一审法院不单纯凭借该备案合同确定租赁关系。吴建明提交郝弘亮与伍旺新的租赁合同虽为复印件，且只有前四页，但该合同从深圳市罗湖区人民法院拍卖案件的执行卷宗调取，可信度较高，且郝弘亮代理人在庭审中表示不清楚真实性，并未否认，故一审法院对该租赁合同的真实性予以采信，据此确认涉案房屋的承租人为郝弘亮，郝弘亮承租后用于经营欢乐嘻嘻公司，实际租金

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16309号上诉人（原审被告）：郝弘亮，男，汉族，1974年1月26日出生，身份证住址：长春市朝阳区。委托诉讼代理人：曾庆文，广东海埠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴建明，男，汉族，1969年6月4日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：彭宗群，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄镇京，北京市隆……