房屋租赁合同纠纷 （2013）长中民三终字第02070号

依据本案事实，法院对本案争议的焦点作如下分析：一、陆仁祥与李清江之间的租赁关系。李清江称原南洋公司与陆仁祥签订《租赁合同书》时，南洋公司与其他业主签订的合同已经到期，南洋公司高额支付租金给其他业主没有合同依据。法院认为，小业主和南洋公司之间租赁合同虽然已经到期，但是双方均未提出异议，并实际继续履行，成立不定期租赁合同关系，在此前提下，南洋公司依然行使其他业主产权房屋的转租权，且南洋公司在2009年7月将小业主房产整体转租给陆仁祥后，小业主继续接收南洋公司支付的返租租金，且也未对转租事实提出异议，故陆仁祥与南洋公司之间的租赁合同系陆仁祥与南洋公司之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李清江通过竞拍受让南洋大厦，根据买卖不破除租赁的原则，陆仁祥承租涉案房产的权利依然存续。南洋公司与李清江依法签订了《移交协议》、《租金移交书》及《房屋租赁合同书（原件）移交明细》，李清江应概括承受南洋公司与陆仁祥签订的租赁合同中所约定的权利义务，实际上李清江已收取了陆仁祥支付的租金，故本案的租赁合同应当约束李清江与陆仁祥。二、小业主是否为本案租赁关系的主体问题。法院认为，南洋大厦的

依据本案事实，法院对本案争议的焦点作如下分析：一、陆仁祥与李清江之间的租赁关系。李清江称原南洋公司与陆仁祥签订《租赁合同书》时，南洋公司与其他业主签订的合同已经到期，南洋公司高额支付租金给其他业主没有合同依据。法院认为，小业主和南洋公司之间租赁合同虽然已经到期，但是双方均未提出异议，并实际继续履行，成立不定期租赁合同关系，在此前提下，南洋公司依然行使其他业主产权房屋的转租权，且南洋公司在2009年7月将小业主房产整体转租给陆仁祥后，小业主继续接收南洋公司支付的返租租金，且也未对转租事实提出异议，故陆仁祥与南洋公司之间的租赁合同系陆仁祥与南洋公司之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）长中民三终字第02070号上诉人（原审被告、反诉原告）李清江。委托代理人高红梅，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人傅勇，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）陆仁祥。委托代理人杨洁，湖南旷真律师事务所律师。委托代理人吴晓，北京市长安律师事务所长沙分所律师。被上诉人（原审第三人）湖南南洋房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市……